Deoba nepokretnosti

Nisu retke situacije da više lica poseduju jednu nekretninu, odnosno da su njeni suvlasnici. Njihovi udeli u vlasništvu mogu biti jednaki ili različiti. Do ovakvih situacija najčešće dolazi nasleđivanjem. Suvlasništvo često komplikuje pravni promet nepokretnosti, kao i uživanje vlasničkih prava na istoj.

Kakva je procedura za izlaz iz suvlasništva?

Naravno, suvlasnici mogu da se dogovore da jedan drugome proda svoj udeo, odnosno ako postoji više od dva suvlasnika moguće je da više njih prodaju svoje udele drugima. Ovakav način izlaska iz suvlasništva ne zahteva ulogu suda. Međutim, moguća je i situacija da suvlasnici ne mogu da se dogovore, odnosno da neki suvlasnik npr. nije zadovoljan ponuđenom cenom ili uopšte ne želi raskidanje suvlasništva.

Može li se suvlasnička zajednica raskinuti i protiv volje nekog suvlasnika?

Odgovor je: da, može. Svaki suvlasnik ima pravo da traži deobu zajedničke imovine u svako vreme, osim u vreme u koje bi ta deoba bila na štetu drugih suvlasnika (tzv. „nevreme“). To znači da deobu može tražiti i npr. samo jedan od pet suvlasnika, koji poseduje npr. 1/5 deo stvari ili i manje od toga. Predlogom za deobu se moraju obuhvatiti svi ostali suvlasnici.

Kako se vrši deoba zajedničke stvari?

Deoba zajedničke stvari može biti fizička i civilna. Fizička deoba podrazumeva podelu nepokretnosti na posebne delove i pripadanje svakom suvlasniku tog posebnog dela u svojinu, tako da postaje vlasnik 1/1. U praksi, fizička deoba kuća češće nije moguća nego što jeste. Da bi bila moguća, bilo bi potrebno npr. da ista ima posebne ulaze, zasebne celine koje se mogu koristiti kao stanovi (npr. jedan ili više spratova). Fizička deoba njiva npr. je češće moguća. Moguće je od jedne parcele u postupku preparcelacije dobiti više novih zasebnih parcela koje bi onda pripale svakom od suvlasnika 1/1. Civilna deoba podrazumeva javnu prodaju nepokretnosti prema pravilima izvršnog postupka, te podelu ostvarene cene suvlasnicima prema njihovim suvlasničkim udelima.

Kada se sprovodi fizička, a kada civilna deoba?

 Prednost uvek ima fizička deoba, odnosno zakon propisuje da će sud odlučiti da se deoba izvrši prodajom stvari ako je fizička deoba nemoguća ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrednosti stvari. Po pravilu, ako je ova činjenica sporna među suvlasnicima, sud je utvrđuje na osnovu mišljenja veštaka građevinske struke.

Šta ako su sporni udelu u vlasništvu?

Ako sud, postupajući po predlogu, utvrdi da je među zajedničarima sporno pravo na stvari koje su predmet deobe ili pravo na imovinu, udeo u zajedničkim stvarima odnosno imovini, ili je sporno koje stvari odnosno prava ulaze u zajedničku imovinu, prekinuće postupak i uputiti predlagača da u određeno roku pokrene parnicu.

Da li mogu prodati svoj suvlasnički udeo bez saglasnosti ostalih suvlasnika?

Da, suvlasnik može prodati svoj udeo bez saglasnosti drugih suvlasnika. Međutim, ostali suvlasnici imaju zakonsko pravo preče kupovine, što znači da prodavac mora prvo njima ponuditi svoj udeo pod istim uslovima. Ako oni ne prihvate ponudu u roku od 15 dana prodavac može prodati svoj udeo trećem licu. Ovo je regulisano Zakonom o prometu nepokretnosti.

Šta ako suvlasnik proda svoj udeo trećem licu bez prethodne ponude ostalim suvlasnicima?

U tom slučaju ostali suvlasnici imaju pravo da podnesu tužbu za poništaj ugovora o prodaji, ukoliko im nije ponuđen udeo na prodaju ili ako je prodaja izvršena pod povoljnijim uslovima nego što je ponuđeno njima. Tužba se može podneti u roku od 30 dana od saznanja za prodaju, a najkasnije u roku od 2 godine od dana zaključenja ugovora.

 Može li se suvlasnik odreći prava na deobu?

Pravo na deobu je zakonom zagarantovano i ne može se unapred isključiti. Sporazum kojim bi se suvlasnik odrekao prava na deobu smatrao bi se ništavim.

Šta ako suvlasnici ne mogu da se dogovore o načinu upravljanja nepokretnošću?

U slučaju neslaganja među suvlasnicima o načinu upravljanja nepokretnosti, svaki suvlasnik može podneti predlog sudu da odluči o načinu upravljanja. Sud će doneti odluku uzimajući u obzir interese svih suvlasnika.

Da li je moguće izvršiti deobu ako je nepokretnost opterećena hipotekom?

Deoba nepokretnosti opterećene hipotekom je moguća, ali zahteva saglasnost hipotekarnog poverioca ili odgovarajuće sudsko odobrenje, kako bi se zaštitila prava poverioca.

Da li je moguće izvršiti deobu ako jedan od suvlasnika nije poznat ili je nedostupan?

Ukoliko jedan od suvlasnika nije poznat ili je nedostupan sud može imenovati privremenog zastupnika koji će zastupati njegove interese u postupku deobe. Ovo omogućava da se postupak deobe ne odlaže zbog nedostupnosti jednog od suvlasnika.

Da li mogu koristiti celu nepokretnost ako sam suvlasnik?

Može samo ako se ostali suvlasnici ne protive, odnosno ako su saglasni, jer pravilo je da suvlasnik ima pravo da koristi nepokretnost srazmerno svom udelu. Ukoliko dođe do spora sud može odlučiti o načinu korišćenja.

Šta ako suvlasnik ne želi da proda svoj udeo?

Suvlasnik nije obavezan da proda svoj udeo. Međutim, ako ostali suvlasnici žele da izađu iz suvlasništva, mogu pokrenuti postupak sudske deobe, gde sud može odlučiti o prodaji cele nepokretnosti i podeli sredstava.

Danilo Babić- advokat Novi Sad